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- 发布时间：2026-10-15 03:46:41
根据财税[2016]36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》和国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定，营改增后，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地款）÷（1+11%）。相应的增值税销项税额的计算公式为：销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地款）÷（1+11%）×11%。
例: 甲房地产开发企业为一般纳税人，按照增值税一般计税方法计税。甲企业销售一套房产，取得含税销售收入1,110万元，假设对应允许扣除的土地价款为400万元。则甲企业按照财税[2016]36号文规定，销售额=（1,110万元-400万元）÷（1+11%）=639.64万元，增值税销项税额=(1,110-400) ÷(1+11%) × 11%=70. 36万元。
根据财税[2016]43号《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》规定，营改增后，契税、房产税、土地增值税和个人所得税的计税依据为不含增值税收入。
对于不含税收入，目前存在三种计算方法，下面以上述例子分别说明。
在上述例子中，含税收入为1,110万元，则不含税收入=1,110÷(1+11%)=1,000万元。即不含税收入=含税收入÷（1+税率），这是不含税收入的靠前种计算方法。
同样在上述例子中，含税收入为1,110万元，增值销项税额为70.36万元，则不含税收入=1,110万元-70.36万元=1,039. 64万元。即不含税收入=含税收入-增值税销项税额，这是不含税收入的第二种计算方法。
不含税收入的第三种计算方法是在上述例子中，我们还看到的按照财税〔2016〕36号文规定计算的销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地款）÷（1+11%）=（1,110万元-400万元）÷（1+11%）=639.64万元。
上述三种计算方法的不含税收入各不相同，不同的不含税收入计算的契税、房产税、土地增值税和所得税结果也各不相同，甚至企业计算的收益指标也各不相同。而正确的不含税收入只有一个，那到底哪一个才是正确的呢？
如果您是房地产企业的财务会计，或者是财务总监，甚至是房地产企业的老板，不知道您对营改增后的不含税收入选择哪一种计算方法？不知道您对您的选择结果是否存在疑惑？如果您还不知道应该选择哪一种计算方法，或者对您的选择还存在疑惑，智慧源专业咨询将给您提供最专业的解答。
作者系智慧源（深圳）管理顾问股份公司咨询总监
