土地储备贷款 银行（土地储备机构贷款管理办法）

经常听说土地储备贷款，什么是土地储备贷款?

土地储备贷款是商业银行房地产信贷业务品种的一种，是商业银行向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款，也就是土地熟化贷款。土地储备贷款的发放均应坚持商业银行自身的“三性”原则，并符合国家产业政策和商业银行的信贷政策（须符合房地产贷款政策）。

土地储备贷款的贷款对象为受政府主管部门委托负责土地收购及土地前期开发、整理的土地一级开发机构。

土地储备贷款的贷款条件有哪些？

1.经主管机关核准登记，具有（企）事业法人资格，取得事业法人登记证，按规定办理年检手续，年检合格；

2.借款人所在地政府已经建立土地储备管理制度，当地政府能够通过统一收购、统一征用、统一交易实现对土地一级市场的垄断和管理，土地收购、储备、转让、房地产评估等行业的市场行为较为规范；

3.借款人从事收购、储备、出让等经营活动符合国家和地方法律、法规、政策；

4.借款人具有一定的经济能力和抗风险能力；

5.借款人经营管理规范，有较为完善的工作管理制度和财务管理制度，实行独立核算，有健全的管理机构，有土地招拍挂职能；

6.贷款拟收购、征用、储备的土地利用总体规划和利用计划已基本明确，贷款项目已经有权机关批准，列入当地政府年度储备计划。城市建设用地有拆迁计划，农业用地转为非农建设用地有批准文件并且完备、有效；

7.已办理有效的贷款卡（非必要条件）；

8.在经办行以开办存款账户，并有经常性的存款和结算业务往来；

9.贷款用途符合国家法律政策；

10.自有资金投入已达到贷款项目总投资35%以上，并需在银行贷款到位之前投入项目建设。

渤海银行劣迹斑斑：5月21日，涉违规发放土地储备贷款等34项违规行为！渤海银行被罚9720万元。今年1到8月，渤海银行广州分行及下属的中山三路支行和环市路支行因“保理业务严重违反审慎经营规则、未取得有关批准文件的房地产项目提供融资、未办妥抵押（预告）登记即发放个人住房抵押贷款”被罚175万元。

恒大的土地储备全国第一，大部分土地已经抵押给银行了，但是银行抵押后贷款出来的资金只有土地价值的5到7成，

现在恒大危机，应该直接卖地才是上策

可惜的是恒大的土地储备主要不在国内GDP前十的城市

而且是大部分在三四线的城市

国内城市土地市场目前抢手的主要集中在GDP排名前60的城市，

来看一下主要省份的房企2023年销售额排名，以及恒大的排名

1，浙江省

前五分别是

1，滨江集团，1268亿

2，绿城地产，1156亿

3，祥生地产，723亿

4，万科，637亿

5，融创地产，582亿

恒大地产在浙江省这个如此重要的省份，排名第16名，只有358亿。

2，广东省

前三分别是

碧桂园，近1500亿

保利，1000亿以上

恒大，800多亿

3，江苏省

2023年上半年，前5名分别是

万科，500亿

招商蛇口，498亿

碧桂园，461亿

融创，382亿

金地，348亿

恒大在江苏省竟然排名14名，208亿。

4，上海市2023年销售额排行榜

绿地地产，355亿

万科，312亿

融创地产，284亿

中海地产，279亿

保利地产，246亿

上海排名前20，竟然没有恒大地产，

5，北京

1，北京首开，459亿

2，金茂地产，342亿

3，中海地产，322亿

4，北京城建，245亿

5，远洋地产，224亿

6，万科，201亿

恒大在前19名，没看到

通过以上数据，我们可以发现，恒大的销售重心在长三角，珠三角，北京的占比过低。

恒大的土地储备的比例在长三角，珠三角，北京的占比过低，

其他城市的土地升值潜力相对较弱。

欢迎大家关注，留言，聊一聊

李昌平：建立以“中国农村土地银行”为龙头的农村合作金融服务体系和农村产权交易服务体系——我给总理出大招（一）

2月22日，中央《一号文件》发布。3月份，全国“两会”也要召开了，并且已开启通道让全国人民给李克强总理提建议，为此本人就“如何增加农民收入及可支配现金流、扩大内需及建立内循环”等两大问题，给李克强总理提建议、出实招、放大招，希望总理能看见并采纳。

第一招：建立“中国农村土地银行”，以“中国农村土地银行”为龙头的农村合作金融服务体系和农村产权交易服务体系。具体方案如下：

1、由央行五年内增发专项基础货币20万亿元，以这20万亿元专项基础货币设立“中国农村土地银行”，实行十年免息政策。

2、每个村集体以土地所有权作为抵押，在“中国农村土地银行”获得2000至5000万元的“种子资金”，村集体再以“种子资金”孵化村集体经济股份合作社的“社员信用合作部”，农户以承包地在“信用合作部”进行抵押，获得贷款，以大幅增加农民可支配现金流，激活农村建设、生产经营、投资和需求等升级的内生动力。农户以承包地抵押的贷款，到期不还，承包地则收回归村集体。

3、以县市区为单位建立“村集体经济股份合作社及联合社体系”。由县市区集体经济联合社的“信用合作部”指导村集体经济股份合作社的“信用合作部”业务，联合社“信用合作部”接受“中国农村土地银行”的业务指导和监督。县市区集体经济联合社“信用合作部”的存余资金，定向存入“中国农村土地银行”，获取稳定的利息收益。

4、“中国农村土地银行”的存余资金，定向借给财政部（或购买特别国债），由财政部用于三农事业发展。授权“中国农村土地银行”在各乡镇设立“农村产权交易所”，负责农村各种产权交易的监证、交割、过户登记、发证等工作。授权“中国农村土地银行”在各县市区建立“土地储备公司”，农户或农民集体自愿有偿出让的土地山林草场等，由“土地储备公司”进行收储、整理、规划，确保保值增值。

5、国家应支持镇域内或县域内的多个农民集体经济组织联合起来，统筹整合和规划集体建设用地，合作共建各集体经济组织联合社为产权主体的未来小镇和新型集体经济产业园区。一方面，发展新型集体经济，实现共同富裕；另一方面，建设未来村（镇），共创新生活！

此建议案的重大意义：

1、可以激活农村数百万亿价值的沉默资源资产，让市场配置资源起决定性作用得以实现，激活振兴乡村的内生动力。

2、一般而言，增加一万亿贷款至少能创造出三万亿GDP增长，假设此方案实施，每年能新增三农贷款二万亿，创造GDP增量四万亿，持续五年可新增GDP二十万亿。这是最可靠、最有效地扩大内需及内循环的大招！

3、这是既能坚持市场化方向，又能巩固土地集体所有制、壮大集体经济、走共同富裕道路建设的新时代中国特色社会主义方案。

4、这是一个全新的金融体系，即“政策性金融+合作性金融”一体化，是不参与全球化的金融体系。有了这套新金融体系，无论全球化体系中的金融危机如何灾难深重，都不影响我国三农事业发展，这才是中国的压舱石！

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常州地方国企拍到手，做了土地储备了，地方国企的钱大部分还是银行的

全国"土地日"聊聊“台湾土地银行”

每年6月25日是全国土地日，此时，我们怎能忘了咱家里还有台湾这块不可分割的土地呢？！借此机会，正好聊聊与土地关系紧密的台湾土地银行，大陆还没有这样的银行。虽然有报道称，2009年内地“土地银行”在四川成都试行 ，但本质上依然只是“土地储备机构”，而台湾这个，是正儿八经的银行。

1945年抗日战争胜利、台湾光复。中华民国政府依法收缴日据时代遗留下来的日本劝业银行在台湾地区的资产，该银行在台支行于1922 年创设，1927年兴建大楼(图2)，以发展不动产及农业金融长期融通资金业务为主。台当局以此为基础，并补充资本金，于1946年9月1日成立“台湾土地银行”, 用以配合当局在全台推行平均地权等土地政策，由此奠定了台湾土地银行为岛内官办不动产专业领导银行之稳固地位。

台湾土地银行于1985年取得法人资格，之后，逐步发展成涵盖各种金融业务的多元化商业银行，2003年改制为“台湾土地银行股份有限公司”，并于2004年股票上市、

2023年底，台湾土地银行还在上海设立了分行……

图1：八十年代，台湾土地银行最早的储蓄卡。

图2：土地银行现金卡上的“志明、春娇”这两个名字是台湾的俗语，泛指恋爱中的男男女女！有意思吧？！……

……

由于众所周知的原因，目前大陆有关这家银行的卡还不多，只能先贴这几张， 我打算等台湾回归之后，亲自到台湾土地银行去办几张……总觉得等不了太久了！有兴趣的朋友先一起做下攻略吧……

【房地产去金融属性！今天我想聊聊房地产金融属性的每一个环节】皮之不存，毛将焉附？说到房地产，我们必须得先说土地。

ZF成立城投公司，城投公司再成立土地储备中心，并由该中心对土地出让金进行合理规划充当质押，以此向金融机构借款，融到的资金用于将“生地”变成“熟地”，并用于其他基础设施和配套建设使用。

然后ZF将“熟地”进行“招拍挂”。开发商通过“招拍挂”轮番举牌竞得土地以后，缴纳高“溢价”的土地出让金，大家经常听到的“地王”，就是属于溢价率很高的土地。

开发商拍到土地后，将土地抵押给银行的情况也是有的，融到的资金用于前期的营销和施工费用支付。

取得预售许可后，比如购房者购买了一套价值100万的房产，首付30万，贷款70万（30年利息70万）。银行将70万贷款直接打到开发商账户，至此，开发商完成该套房产销售回款。销售回款用于支付各种工程费用、各种规费等等。销售正常，各个环节基本都正常运转。

购房者开始还月供，等开发商交楼。接下来的30年，购房者和银行绑定。每个月掰着指头算什么时候能把欠银行的140万还上（70万本金+70万利息）。

过了限售期，二手房可以上市交易了，眼看房价上涨，购房者掐指一算，卖出去赚了溢价，再另外供一套，如此循环往复，钱生钱。于是就诞生了单位和个人“投资客”和“炒房客”。

市场低迷，房价下行，二手房无人接盘，购房者陷入焦灼，金融机构立即推出了“二贷”和“转贷”。不要着急，总有一款等着你。

所以，大家能看出来，从土地到房屋每一个环节，都充斥着金融属性……

不准地方城投拿地，房地产再次遭遇重击。但事情远远没有那么简单，楼市的逻辑正在发生巨大的改变。

就在前两天，财政部下发通知，严禁通过举债储备土地。不得通过国企勾地等方式啊虚增土地出让收入。很多网友说,这回房价是终于扛不住了。果真如此吗？

我们知道，今年房屋销售锐减，甚至影响到了地方收入。今年上半年土地出让收入金只有2.36万亿，同比下降超过了30%。为了补上这个窟窿，城投公司开始疯狂拿地，就是为了托住楼市。同时把土拍的场子烘托起来，稳住地价，地方的收入也有了保障。可以说是一箭双雕。那为什么会突然被叫停呢？

风险太大了！城投公司本来没钱，他们的钱来自于地方银行。城投出面拿地变成资产之后就可以从银行贷款。再之后把购地款一付,财政就有钱花了。但如果放任下去,城投的债务又会疯狂的滚雪球。这个看似完美的闭环，只要房子卖不出去,资金无法回笼，闭环就会断裂。最后只会把地方银行拖下水。

那叫停地方城投，举债拿地，财政的缺口又该怎么办呢？楼市又该如何软着陆？一个新的模式其实已经浮出水面了。地方不能让国企去举债买地，但是买房总可以吧？最近这两个月，很多城市都在鼓励国企去收购商品房。甚至有的地方直接下场回购房子，苏州就打算直接回购1万套。这些房子回购用来干什么呢？主要就是为了保障性住房，包括租赁住房。更重要的是,这些举措居然没有被叫停。

现在楼市的逻辑已经发生了巨大的改变。一旦地方开始大举回购房子，相当于直接盘活了市场。不仅能稳住楼市，有效地支撑了房价。而且还让资金回到房企手中，让它们有足够的钱去保交楼。同时还向社会提供了更多的保障性住房，这远比城投拿地的模式要靠谱得多。你们认为呢？

如果开发商老老实实拿地盖房子，然后买楼交房多好啊。

可就有很多开发商不这么玩，它买地然后银行贷款，再买地在贷款。他很多土地就是不开发，所以我们经常看见谁家公司发布信息说土地储备规模有多少万亩。

当然只买土地等土地升值一定是比你盖楼卖楼更轻松，你好好的开发商都炒地去了。

突然有一天给你下个三道红线，断了现金流，土地规模太大都不开发，仅仅少数几个楼盘开发卖楼背后却是上百块土地的债务规模。入不敷出自然爆了。

其实现在楼市，开发商和银行和地方上形成了一个博弈的格局！

开发商资金出问题了，但是他还囤了不少地，也有不少在建工程和房产。

和地方博弈的焦点在于，土地不买了，而且自己手里囤了很多地，也是可以用来砸盘的，如果银行逼的紧，不排除开发商低价折扣卖储备的土地，这样本来地方上土地就卖的不好，而且市场出现一个折扣卖地的，郁闷不。

和银行博弈的焦点在于，贷款还不上了，逼的急了，要么你把作为抵押的土地拿过去自己拍卖，要么你就拖着，最好再给点贷款。银行也头大啊，现在地方上卖地都卖不了，这些土地拿去拍卖，谁要啊？毕竟土地市场的参与者就是开发商，他们现在都没钱。

所以啊，各方就拖啊拖啊，但是也不能一直拖啊，毕竟地方和银行一个等着卖地过日子，一个等着收回贷款，都在等上面怎么安排。

按理呢，放一把水是可以解决的，有钱了开发商就能转起来，银行和地方上也能转起来。但是现在炒作到这个状态，是没法放水了，放了整个国家的经济甚至货币体系都会出问题。不放吧，无解，最终是开发商破产重组，资产清算，而恐怕不少银行也要面临破产危机。地方上呢，虽然找到了路子，收房地产税，但是呢，还在朝三暮四，还想着以后卖地，这两个有点冲突，收税了，房价必然大跌，土地价格必然大跌甚至直接卖不动。

所以，大家看啊，我们未来怎么走？我个人的意见是，该了断的就了断，该破产重组就破产重组，银行呢，吃不住也破产重组算了，毕竟过了那么多年好日子了。

出来混，总要还的。

房价再来一轮暴涨的话，这些房地产公司凭着土地储备就能挣上万亿，这就是诸多专家鼓吹房价上涨的根源吧。

但是钱不会从天上掉下来，肯定要有人买单，所以每一轮暴涨就有不少钱包被掏空，

所以现在有钱人越来有钱，而普罗大众却感觉越来越难。

最低是4.4%，实际上没有银行放到4.4%，等大多数银行都实际降了再说利好落地。如果楼市继续这样持续3个月下去。立马利好得政策一大片，说不定减免契税都是很有可能！

按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。建议不要搞这么复杂，直接将贷款利率大幅降低，必然会减轻群众经济负担，从而刺激消费和房地产。

有人预测房地产是分为下面几步的:

一，开闸放水

二，让房价飙升

三，地方政府卖地解决财政收入

四，驱赶资金存款进入房地产这个蓄水池

五，保护外汇储备维持稳定

六，跟随美国收缩货币

七，银行正在成功转让风险，确保安全

第八，刺破房价的泡沫实现房价下跌

第九，让高位接盘和投资客无法套现离场，锁住人民币资产，让肉烂在锅里

第十，让土地财政转型多样化，税收多样化

十一，财政房产税

十二，驱赶剩余的资金重新进入实体，保民生，保就业

十三，人民币国际化

你觉得对吗，如果是这样，现在应该是到第几步了.

有人问，美国有没有联邦储备银行？如果有，是国有还是私营机构？

美联储从来都不是私人机构和私人控制的！有些人阴谋论中毒太深了，赶快吃败毒药啊！ 美国中央银行的影子最早可以追溯到美国政府刚刚成立时，第一任财政部长汉密尔顿倡导建立的国有第一银行。虽然是国有商业银行但兼有美国中央银行的部分业务与职能！第一银行牌照期限20年，到期后国会没有批准延期而关闭了。 为支付美国政府欠下的战债，国会的民主共和党人不得不再走汉密尔顿联邦党人的老路，在1812年通过了建立第二合众国银行的法案，授予它为期20年的经营特许状。国有第二银行是全国性商业银行但也兼有美国中央银行的部分业务和职能。 1832年，美国第七任总统安德鲁.杰克逊认为，美国第二银行被精英机构管理着，挟国际财阀集团之势，垄断金融业，牺牲普通社会民众的利益，偏袒东部制造业的发展。于是，杰克逊总统的否决得以实施。到了1832年，特许状到期，国有全国性第二银行被关闭。从此，美国再也没有国有商业银行了。最大的问题出现了：金融业管理异常薄弱，金融动荡此起彼伏！ 民主党人威尔逊于1912年当选美国总统。在威尔逊总统的支持下，参议员欧文和众议员格拉斯以《奥尔德里奇计划》为蓝本，在1913年起草了《联邦储备法案》。《联邦储备法案》加强了美国联邦政府在美联储中的影响。《联邦储备法案》把华盛顿的联邦储备局定性为联邦政府机构。1913年美国国会最终达成一致意见，通过了《联邦储备法案》。威尔逊总统签署了该法案，正式宣告美联储成立。 后来，美联储作为美国的中央银行逐步改革改进完善。不过，一个目标始终没有变，就是加强美联储的独立性地位，给予美联储货币政策决策的绝对权力而不受任何干预！ 现在美联储只对国会负责，总统都不能强制干预。美联储具有绝对的独立性！美联储主席其实一定程度上扮演着全球央行行长的角色。这就是把前美联储主席艾伦-格林斯潘称为“地球上的影子总统”的原因。#10月财经新势力#

房地产的最牛预测，中国楼市的必经之路。

一，开闸放水

二，让房价飙升

三，地方政府卖地解决财政收入

四，驱赶资金存款进入房地产这个蓄水池

五，保护外汇储备维持稳定

六，跟随美国收缩货币

七，银行正在成功转让风险，确保安全

第八，刺破房价的泡沫实现房价下跌

第九，让高位接盘和投资客无法套现离场，锁住人民币资产，让肉烂在锅里

第十，让土地财政转型多样化，税收多样化

十一，财政房产税

十二，驱赶剩余的资金重新进入实体，保民生，保就业

十三，人民币国际化

前九个已经走过，后面的正在进行中，这是我在下面的视频中看到的大家品一品？